В начале этого года Дмитрий Медведев выдвинул идею скорректировать налог на недвижимость в пользу того, чтобы владельцы особняков, вилл и пентхаузов платили больше, а небогатые россияне, соответственно, меньше. Он предложил для обладателей малогабаритных квартир и недорогих домов сделать так называемый «вычет», который бы значительно (или полностью) сокращал величину сбора. Хотя по всем прогнозам такой налог может начать действовать никак не раньше 2013 года, чиновники начали готовиться к его введению уже сейчас. Дискуссии разгорелись по двум пунктам: какой величины должен быть вычет, и как правильно считать цену объектов недвижимости?
Правила вычитания
Сейчас налог на имущество физлиц един как для богатых, так и для бедных. Он составляет 0,1–2%, в зависимости от решения муниципалитета и рассчитывается по оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ). Плюс еще земельный налог, база для которого – это кадастровая стоимость участка. Ставку опять же определяют муниципалитеты: до 0,3% для сельхозземель и земель, занятых жилищным фондом и личными подсобхозяйствами; и 1,5% – для остальных участков.
Но в 2013 году эта уравниловка богатых и бедных должна кончиться. Дело в том, что инициатива ввести ранжир по налогам на недвижимость исходит с самого верха – эту идею в начале 2010 года озвучил в одном из выступлений Дмитрий Медведев. Согласно замыслу, богатые должны платить по более весомым ставкам, чем бедные. Чтобы добиться этого эффекта, президент предложил ввести систему налоговых вычетов для малоимущих граждан. То есть, с определенной доли налоговой базы сборы взиматься не будут.
Но в том и вопрос: какова будет эта доля вычета? В начале декабря правительство поручило Минфину и Минэкономразвития проработать вопрос о налоговых вычетах, которые необходимо установить одновременно с переходом на единый налог на недвижимость. По согласованному правительством плану реформы новый налог заменит действующие налоги на землю и на имущество граждан не ранее 2013 года. Тем не менее, аналитики ведомства Эльвиры Набиуллиной сработали оперативно и уже озвучили предпочтительные, по их мнению, размеры вычетов: 55 кв. метров для жилых помещений и 6 соток – для земельных участков.
Руководитель аналитического портала IRN.ru Олег Репченко заявил СМИ: «Квартиры до 55 кв. м, которые планируют не облагать налогом, – типичные «однушки» и «двушки» в панельных домах, в которых живет малообеспеченное население. Так что идея с вычетами должна быть эффективной».
Оценка на «5+»
Впрочем, помимо величины вычета весьма важен размер ставки нового налога. Нетрудно догадаться, что если налог останется на нынешнем уровне, то богатые не начнут платить больше. А, соответственно, реформа налога принесет государству потери.
Повышать ставку бессмысленно, пока не определен четкий механизм установления налоговой базы – то есть, цены недвижимого объекта. И вот тут авторов законопроекта ждет еще одна «мина». Сейчас налог на имущество физлиц берется с оценки БТИ, которая зависит от возраста дома и порядка оценки восстановительной стоимости строений и помещений, принимаемой на местах. Налог с большой старой квартиры в центре Москвы может составлять меньше 1000 руб., а с новой небольшой квартиры в Ростове – 25 000 руб. Предполагается, что до 2012 года в регионах начнется массовая оценка жилья, которая позволит начать взимать налоги по-новому.
Но не тут-то было. Руководитель офиса «Миэль на Каховке» Максим Бородыня сообщил изданию Slon.ru:
«Как-то я спросил одного из сотрудников БТИ Центрального округа Москвы, «как они производят оценку?» Оказалось, просто по базе газеты «Из рук в руки», минусуя от продаваемых квартир 10–15%. То есть, выставили квартиру более-менее похожую на вашу за $200 000, местный чиновник посмотрел на это объявление, – все, значит и ваша квартира стоит $180 000–200 000. Где-то сотрудники БТИ берут за основу данные с различных информационных и аналитических интернет-порталов – «Индикаторы рынка недвижимости», «Гдеэтотдом.ру», а где-то чиновники производят оценку «на глазок», на основании собственных ощущений.
Но это не значит, что вы сможете продать квартиру, например, за те самые $200 000, но налог будет платить именно с этой суммы. Есть еще один непонятный момент. Налог будет выплачиваться за год, а, как мы уже знаем, в течение этого срока цены могут как упасть, так и вырасти на 30–40%. По какой газете чиновники будут оценивать эти тренды?
А главное, если оценку отдать на откуп местным властям, то я уверен, что нищие регионы будут оценивать жилье на вес золота, чтобы налогов собрать побольше. Государство должно четко регламентировать механизм оценки. Возможно, этим должна заниматься Счетная палата РФ или само Министерство экономического развития, возможно, какие-то привлеченные сторонние эксперты. Но, главное, что оценка должна производиться специалистами из единого центра, а не «на глазок» местными чиновниками».
